朝阳一墅测评：金盏和中央别墅区之间“空窗带”800万起上车？
【1】
区域价值
金盏和孙河墅区之间
紧靠城中村的别墅组团
朝阳一墅，位于金盏小店乡板块，北侧是青云上府，南侧是中海首开拾光里。拾光里南侧有教育用地规划。
西北侧预留了12块低密别墅组团用地，未来的金盏小店乡板块又将成为孙河旁，金盏低密别墅区。
自2020年北京市政府宣布将金盏纳入自贸区范围，定位于服务第四使馆区的国际高端服务区,推动金盏打造“第二个三里屯”。
北侧孙河中央别墅区70%以上业主拥有外籍身份，而距离项目3公里范围内更是亿级豪宅的聚集地，顶级别墅项目聚集。
但现实最尴尬的问题，就是不管距离望京、金盏还是中央别墅区“说远不远，说近不近”！
朝阳一墅的板块刚刚好处在距离中央别墅区核心和金盏自贸区核心的中程，距离两个板块均约5.2公里，距离望京约8.2公里。
这距离尴尬就在于距离哪个板块都不远，板块间的红利均可辐射到小店乡地块。
但是这个距离又不近，红利辐射的力度只能沾边但目前的状况只能享受皮毛。
板块是好板块，项目还能占上生态盘的标签，蟹岛、温榆河、翡翠湖的大片湿地，相伴左右，生态环境很优异。
目前朝阳一墅周边现状不乐观，除了生态好，有一个北京金港国际赛车场、京港汽车城、玛莎拉蒂4S店外也没有其他的产业支撑。
周边几乎没有大型配套，北侧待开发，目前均为空地，南侧从今港南路一直到金盏路有一大片的城中村，现状与价值严重不符。
【2】
交通价值
多条高速环绕
辐射望京+空港+金盏
朝阳一墅周边多条高速环绕，机场高速、京平高速、机场二高，可直接连接北五环，30分钟直达望京，20分钟直达首都机场。
内部依靠东苇路、金盏路等道路交通20分钟内可达金盏自贸区核心位置。
板块内现状无地铁，规划的32号线地铁将在金盏设立站点，这都是后话。
32号线地铁知情人透露，预计等到副中心建设完成才会动工，最早2025年开工建设。
32号线地铁会经过第四使馆区、金盏金融区、东坝居民区等，分担14号线的客流压力，从善各庄到五方桥基本沿东五环建设。
32号线未来将在金盏和崔各庄设置多个站点，缓解地区居民出行压力，
【3】
配套价值
缺配套的新墅区
目前只能依靠生态站住脚
教育资源：朝阳区星河双语金盏校区、北外附校双语学校、首师大朝阳金盏学校、朝阳凯文学校、澳际国际学校、北京德威英国国际学校等。
医疗资源：北京中西医结合医院（东坝院区）、首都医科大学附属北京地坛医院、北京大学第三医院（首都国际机场院区）等。
商业配套：5分钟内可达斯普瑞斯奥莱，20分钟内抵达欧陆广场、周边商业配套还算比较有档次。
生态资源：临近的生态大湿地是温榆河，周边翡翠湖，旧河湾、蟹岛等生态景区环绕，生活氛围是项目周边不可多得的优势。
总体上看，这个片区发展还是比较滞后，整体配套情况比较落后，基本生活配套在2公里开外，居住不便，配套不足是该区的硬伤。
【4】
项目价值
低密生态叠墅
6.46万单价上车朝阳
低密、科技、比肩中央别墅区的科技叠墅+洋房产品。融创将项目命名为朝阳一墅，也想将该项目打造为板块内的地标项目。
占地面积：38953平米
建筑面积50639平米
容积率：1.3
规划总户数：334户
总楼栋数：17栋
车位比：1：1.3
供暖方式：自采暖
朝阳一墅全部规划为墅质低密住宅，分为洋房产品和叠拼产品两种，精装修交付，项目政府产权占比分别为15%，打折后单价为6.46万/㎡。
项目以“宽”为极致的追求来展现项目的大家风范，外立面设计也用宽幕式建筑来展现。
项目规划排布延续了和学府壹号院相同的设计：兵营式排布。面积区间叠拼约184-290平米，洋房约123-148平米。
户型图
A1户型200平米
B1户型169平米
C1户型148平米
D1户型123平米
叠拼户型设计还算合理，使用起来也较为方便。户内电梯，通达地下仓储室方便。
缺点在于入户直对卫生间，中间毫无遮挡，私密性差。入户玄关位不算独立，对于高端客户来讲入户更换鞋帽并不方便。
中间户户型均为大面宽设计，户型全明，用有独立玄关，多功能室等。
不足在于户型不方正，厨房的设计动线较为狭小，冰箱位不合理，开关门对实用冰箱极其不便。
123平米D1户型客餐厅之间存在浪费面积，精装的条件下还需要有所整改。
户型设计想要够到高端客群很难，对于改善类客户，价格虽然是小店乡地块中很便宜的项目，但改善客户想上车千万级住宅还有很大困难。
【5】
价格对比
周边无二手房
新盘对比有优势
新房价格对比起来，朝阳壹墅政府自持15%的份额，在均价上面可以算作打了个85折，打折后单价为6.46万/㎡。
对比青云上府政府自持13%产权份额所打的87折，朝阳一墅相比于周边两宗项目有绝对的优势。
该地区的价值目前没有二手房项目，距离金盏自贸区、第四使馆区和中央别墅区距离上很尴尬。
南侧的大片城中村，拉低了整体板块的价值，该区未来规划为金盏别墅组团，周边的环境还有待提高。
该片区如果一直保持现状，朝阳壹墅6.45万/平米均价，总价800万起上车金盏和中央别墅区之间缺配套的空窗带，是真的不合适。
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项目测评
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